부동산 경매 1(말소기준 권리, 임차인 권리 분석)

1. 임대인: 돈을 받고 공간을 빌려주는 사람.
2. 임차인: 돈을 주고 공간을 빌리는 사람.
3. 임대차: 주인이 임차인에게 공간을 사용할 권리를 주면서 돈을 받기로 한 계약.
4. 임차권: 임차인이 돈을 지불하는 대가로 공간을 사용할 수 있는 권리.
5. 임차권등기: 전월세 계약이 종료되었지만, 임차인의 권리를 유지하기 위해 법원에 신청하는 제도. 신청되면 임차인의 대항을 유지할 수 있음.
6. 권리분석: 경매에서 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지 확인하는 절차.
7. 말소기준권리: 경매에서 부동산이 낙찰되었을때 부동산에 존재하던 권리가 소멸되는지, 그대로 남는지 기준이 되는 권리. 
   
   • 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 선순위 전세권, 경매개시 결정등기.
   • 일곱 가지의 권리 중 가장 먼저 채무자에게 돈을 빌려준 날짜가 말소기준권리가 된다. 
   • 경매개시결정 등기일 보다 앞선 전세권, 지역권, 지상권, 임차권, 대항력을 갖춘 임차인, 가등기, 가처분 등기, 환매 등기.
   • 가등기: 채무자가 가진 재산을 임의로 처분할 수 없게 채권자가 설정하는 권리.
   • 근저당권: 집을 담보로 은행에서 대출하면서, 집을 담보로 잡는 권리.
   • 전세권설정: 세입자가 거주하면서 전세금을 보전을 1순위로 받을 수 있는 권리.
8.  임차인 권리분석.
   • 임차인의 전입일자가 말소기준권리 날짜보다 빠르다면 대항력이 성립된다.
   • 대항력: 임차인이 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말함.
   • 대항력이 있지만 배당을 받고 나갈 임차인이라면 문제없다.
   • 대항력이 있다면, 확정일자를 확인. 확정일자로 우선변제권 여부와 배당순위를 알 수 있으며, 문건 송달내역에서 확인 가능.
   • 전소유자가 임차인된 경우 대항력발생 시기는 소유권이전된 다음날이 기준이다.(대법원판례 2000.2.11 선고 99다 59306)
   • 대항력이 있는 임차인이 배당신고를 하지 않으면 낙찰자가 임차인의 보증금을 전부 인수해야 한다. 
9.  매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 꼭 확인해야 한다.